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上海樓市"回暖"政府緊急剎車 3天叫停5塊土地出讓

2015-10-15 11:11:56      來源:

浦東世紀公園附近,一套臨街的135平方米的樓房價格近4個月內從580萬元漲至650萬元;濱江大道沿江的財富海景花園從年初的樓面單價9萬元左右漲至近10萬元,甚至出現14萬、15萬元的天價;兩個月前樓面單價還在六七萬元的靜安地標社區中凱城市之光,本月二手房均價超過8萬元。

來自同策咨詢的上海房地產市場周報的數據顯示,從2015年8月31日到9月20日的三周,上海樓市成交均價除8月31日到9月5日受限價房上市影響環比下跌11%外,其余兩周分別上漲17%和8%。

最令房地產從業者振奮的是8月的成交量。同策咨詢研究部分析師許之靜介紹,今年8月上海樓市成交量達到124.58萬平方米,連續4個月銷售額達到百萬平方米以上高位,并成為2010年以來的“最強”8月。

在滬上樓市“暖意正濃”的當下,上海的管理層卻給樓市澆了一盆“冷水”。10月12日,備受矚目的計劃出讓地塊——楊浦區新江灣城D7地塊收到意外通知:中止出讓活動。除楊浦區外,10月12日至10月14日,還有松江、青浦、嘉定3區等4處土地出讓被叫停。

臨時叫停土地出讓

樓價攀升,已經引起上海市政府關注。

10月9日,上海召開的兩個會議都涉及房地產議題,上海市委書記韓正在相關工作會議上指出:上海作為一座特大型城市,房地產市場發展有自身特點,控制房價是重要調控目標,不能人云亦云,必須堅定不移。他說,必須堅定不移減少經濟增長對房地產業的依賴,保持定力,絕不能為緩解一時一地的問題,而采用短期刺激政策,要對市民負責、對未來負責。

同一天,上海市建設交通系統干部大會宣布,將組建住房和城鄉建設管理委員會,不再保留城鄉建設和管理委員會、住房保障和房屋管理局。

有意思的是,會議結束3天后,原本有望在10月14日迎來地價新高的楊浦區新江灣城D7地塊出讓活動被叫停。

楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊土地面積13.2公頃,容積1.125,建筑面積14.85公頃,地塊起始總價40.1725億元,折合單價27053元/平方米。這是上海今年以來起價較高的一幅宅地地塊,此前備受市場關注。

中國青年報記者注意到,新江灣城地塊附近樓盤每平方米均價大約在4.6萬元至6.1萬元不等,而這處即將拍賣的地塊,在眾多房地產中介機構看來是要建設成“豪宅”的地塊。

上海中原研究咨詢部高級經理龔敏算了一筆賬,新江灣城D7地塊建筑面積14.85萬平方米,而對住宅限定套數為600套,即平均單套面積能達到247平方米,“這與加大中小套型供應體量形成反差,平均247平方米已大大超過了中小戶型的上限。”

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成將這一“拍賣叫停”事件看做是上海市政府對于樓市調控的明確表態,“就是告訴你們,八九十平方米的小戶型可以多建一些,動輒200平方米以上的豪宅不批了。”

10月12日到10月14日,除新江灣城外,上海全市還有松江區車墩鎮、嘉定區嘉定新城、青浦區朱家角鎮、青浦區趙巷鎮等4處土地出讓活動被叫停。中國青年報記者注意到,松江車墩鎮至少有6處別墅樓盤,而青浦趙巷鎮以趙巷國際別墅區為特色。

“近期上海住宅用土地基本都是溢價成交。土地價格漲了,開發商和購房者都會有‘還會漲’的心理預期。”尹伯成說,此輪叫停土地出讓,政府調控決心明顯。

市中心是要商業還是要住宅

一個有意思的現象是,近幾個月,在上海市中心房價蹭蹭上竄的同時,上海郊區或者稍偏遠市區地塊的房價卻表現平穩。

比如以科技產業園區著稱的張江板塊,雖然距離市中心不遠,但其145平方米送花園、陽臺的主打聯排別墅戶型售價漲幅并不算大,僅從數月前的650萬元漲至675萬元。上海郊區奉賢、嘉定的房地產價格也并未出現較大漲幅。

而商業地產的價格在回落。同策咨詢數據顯示,9月以來,上海商業地產除第一周價格出現約20%的增幅外,第二、第三周的價格分別出現了26%和16%的較大幅度下跌。

“上海購房者大多是上班族,剛需特點明顯。”尹伯成告訴記者,去年樓市“9·30”新政以來,首付比例、公積金貸款額度、貸款利率等都有明顯的“利好”政策,購房者消費意愿強烈,這在一定程度上釋放了上海市場的剛需。

但問題是,“剛需”要的是位于市中心、上班方便的小戶型,而不是位于郊區或者市中心超過200平方米的“豪宅”,因此,上海此輪調控的重點,很明顯是在調結構。

此外,他認為,上海市中心的商業地產目前“過剩”,這也是商業地產價格下跌明顯的主要原因。“現在受互聯網打擊較大,一些商業地產租不出去又賣不掉,只能跌價。”此前考察上海市中心四川北路地塊的商業時,尹伯成發現,許多門店關門或者轉讓,辦公樓空置情況嚴重。“不能再增加商業地塊,而是要把商業地塊變性成為住宅地產。”

而在郊區,雖然住宅供應充分,但這些房子卻因“性價比”低而不受“剛需”待見。

中國青年報記者了解到,上海郊區奉賢、嘉定的房價,雖然比市中心便宜,但新房價格也在每平方米2.5萬元至3萬元,加上抗跌性不強、交通不便等因素,并不能成為“剛需”的最佳選擇。

增加供應是唯一出路

10月13日,易居房地產研究院發布的數據顯示,今年9月,包括北上廣深在內的全國十大典型城市土地成交面積小幅抬升,土地出讓金創2014年以來新高。10大城市土地出讓金收入1015億元,環比上漲89.7%,同比上漲63%,較上月相比大幅上漲,創2014年以來新高。

尹伯成說,從上海市緊急叫停幾大地塊出讓活動的現狀來看,上海政府層面目前顯然已經意識到問題的嚴重性,“上海房價不是不能漲,是不能過快上漲,市中心只要少漲一些,調控就算是成功了。地價上漲,自然會推動對未來房價上漲的預期,所以地價首先要平穩。”

易居研究院副院長楊紅旭今天在其個人微博中稱“地市復蘇了”。他認為,具有活力的國際大都市的房價顯著高于國內其他城市,甚至達到國際水平,“可以說是常態。”發達國家的倫敦、紐約、舊金山、悉尼等皆如此,發展中國家的孟買、莫斯科等城市,由于自住需求、投資保值需求旺盛、土地供應緊張等諸多因素,也都形成了高房價狀態。就住宅市場而言,“市場失靈”的情況下,在快漲時期的高房價城市,政府干預得多些,可以理解。

他撰文稱,面對近一年來上海房價的上漲,“必須想方設法增加商品住宅供應”。他建議,在開發區、工業區的大量工業用地利用效率低下甚至荒廢的情況下,應加快這些土地二次開發與利用,“部分地塊可轉性為居住用地”。政府應當鼓勵市區擁有舊廠房、舊倉庫的大中型國企,騰籠換鳥,將寶貴的土地資源部分用于商品住宅開發。

尹伯成認為,工業用地改住宅、國企廠房改住宅的想法雖好,但對地方政府而言執行難度不小,“叫停土地拍賣,是目前最好的信號釋放。”

今年以來,上海市委書記韓正多次在公開場合指出“上海房價已經很高”,控制房價是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。在10月9日的會議上,他還把減少對房地產的依賴,提到了對城市、對市民和對未來負責的高度。

值得一提的是,今年上半年上海全市生產總值11887億元,全國排名第一,且按可比價格計算,比去年同期增長7%,升至全國平均線。其中,金融業以30.1%的增長位列第一,房地產業增長7.2%,排在第三位。

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